不動産を共有するときの問題点

相続などで所有者が2名以上になるときでも、不動産の場合は登記に記載された人が所有者と判断されます。たとえば姉と弟が父の家を相続して場合、弟一人の名義にしていれば姉に権利がないと受け取られます。
ですから合意がない限り、とりあえず一方の名義にしておくことは、避けたほうが良いでしょう。
後々トラブルになりかねません。
登記は二人の名義で申請することができます。
これを共有といいます。
共有の際の不動産持分は、二人だから均等に2分の1にする必要はありません。
一方が4分の3でも良いのです。
ただ共有で注意しなければならいのは、不動産すべてを処分するとき全員の合意がいることです。
不動産持分を多くの人数で分け合う状態であれば、不動産を売却するのは難しくなります。
また賃貸するには持分価格の過半数の同意が必要です。

では不動産持分の割合はどのように決まるのかといえば、不動産を購入する際であれば、代金総額に対する出資割合によります。
したがって5000万円の家を夫が3000万円負担したとすれば、持分割合は5分の3となります。
相続の場合は法定相続分によるため、配偶者ならば2分の1です。

不動産の共有にメリットは少ないのか

不動産を共有すると、自由に売却できないなどメリットが少ないように思えます。
しかし自身が所有する不動産持分については、売却も自由です。
たとえば3分の1の持分を保有しているなら、その3分の1についての売却は、他の共有者の合意は必要ありません。
とはいえ、持分の売却では高い価格を期待することはできないでしょう。
なぜなら持分購入者にすれば、不動産を他人と共有すのですから身内以上に処分が難しくなるからです。
こうした複雑な権利関係を避けるため、単独名義に変更する方法を検討します。
その一つが代償分割です。
夫婦であれば、現状の不動産価格を半分にし、単独名義にする代わりに不動産価格の2分の1を支払います。
または出資割合を基準にしてもよいでしょう。

ただし住宅ローンを組んでいるときは、金融機関との合意が別途必要ですから事情は複雑です。
あるいは土地の共有であれば、持分ごとに分筆する方法もあります。
分筆により、それぞれの土地が単独名義にできます。

まとめ

不動産を共有すると、共有者同士の意思疎通が円滑な場合は良いのですが、意見が食い違うと自由な処分が妨げられトラブルになりかねません。
できるだけ単独名義にする努力を続けることが大切です。
それには、不動産価格を持分割合で分割して支払ったり、分筆の方法も賢明なやり方です。
共有は所有者の一人には違いなく、デメリットばかりではありません。問題点を十分に理解して、共有者同士が日頃から連絡を取り合うなど意思疎通を行うことが大切です。